Pleśń w budynkach jest nie tylko problemem estetycznym. To również kwestia zdrowia mieszkańców. Wilgoć w pomieszczeniach i obecność pleśni może wskazywać na niewłaściwie działający system wentylacyjny. W najgorszym przypadku może być to związane z problemami strukturalnymi budynku. Właściciele nieruchomości, zarówno prywatnych, jak i komercyjnych, są zobowiązani do utrzymania budynków w odpowiednim stanie technicznym. Dotyczy to odpowiednich warunków higienicznych, jak i zdrowotnych.
1. Obowiązki właściciela budynku a stan techniczny
Właściciele nieruchomości są odpowiedzialni za utrzymanie budynku w takim stanie, który zapewnia bezpieczeństwo użytkowników. Obowiązki te wynikają z przepisów prawa budowlanego oraz innych aktów prawnych. Te makładają obowiązki na właścicieli budynków w zakresie ich konserwacji i naprawy.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., Rozdział 6, Utrzymanie obiektów budowlanych, właściciel budynku lub jego zarządca ma obowiązek zapewnienia, aby budynek był bezpieczny, stabilny oraz zgodny z obowiązującymi normami technicznymi. To oznacza, że odpowiedzialność za utrzymanie budynku w odpowiednim stanie spoczywa na właścicielu, niezależnie od tego, czy budynek jest użytkowany, czy stoi pusty. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. (1)
Do głównych obowiązków właściciela budynku należy:
- regularne przeprowadzanie kontroli stanu technicznego budynku (w tym m.in instalacji wentylacyjnych, dachów, elewacji, fundamentów),
- wykonywanie niezbędnych napraw i konserwacji, które zapewniają trwałość budynku,
2. Pleśń jako problem techniczny i zdrowotny
Obecność pleśni w budynku to zazwyczaj problem związany z wilgocią. Ta przedostaje się do ścian, sufitów czy fundamentów budynku. Nieodpowiednia wentylacja i niedostatecznej izolacja przy wysokim poziomie wilgotność sprzyjają rozwojowi grzybów pleśniowych. W przypadku zaniedbania problemu może dojść do uszkodzenia struktury budynku. Pleśń może również spowodować zniszczenie mebli, tapet i podłóg.
Pleśń stwarza również zagrożenie dla zdrowia ludzi i zwierząt. Wydzielane przez nią zarodniki grzybów mogą wywoływać nie tylko reakcje alergiczne. Ciągła ekspozycja na pleśń wiąże się z podrażnieniami skóry, problemami z układem oddechowym. Jest to szczególnie niebezpieczne dla osób z osłabionym układem odpornościowym. Z tego względu pleśń nie jest tylko problemem estetycznym – ma ona również istotny wpływ na jakość życia mieszkańców.
Właściciele budynków, którzy zaniedbują konieczność usunięcia pleśni, mogą narazić się na odpowiedzialność prawną, zwłaszcza jeśli obecność grzybów wpływ ana zdrowie użytkowników budynku.
3. Odpowiedzialność właściciela budynku za obecność pleśni
Właściciele budynków mają obowiązek nie tylko usuwania pleśni, ale również zapobiegania jej powstawaniu. W przypadku zaniedbania tej kwestii, mogą ponieść odpowiedzialność cywilną, administracyjną, a w niektórych przypadkach również karną.
a) Odpowiedzialność cywilna
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel budynku ponosi odpowiedzialność za szkody, które wynikają z niewłaściwego stanu technicznego nieruchomości. Jeśli pleśń w budynku doprowadzi do zniszczenia mienia, zdrowia lokatorów lub innych użytkowników nieruchomości, właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej. Dotyczy to zarówno przypadków, w których pleśń powstała w wyniku zaniedbania obowiązków konserwacyjnych, jak i sytuacji, w których właściciel nie podjął odpowiednich działań naprawczych, mimo że problem był widoczny.
b) Odpowiedzialność administracyjna
W Polsce istnieje także możliwość nałożenia sankcji administracyjnych na właściciela budynku, który nie zadbał o odpowiedni stan techniczny swojej nieruchomości. Zgodnie z Prawem budowlanym, właściciele budynków muszą regularnie przeprowadzać przeglądy techniczne budynku i instalacji. Jeżeli podczas takich przeglądów zostanie stwierdzone, że obecność pleśni jest wynikiem zaniedbań w zakresie utrzymania budynku, właściciel może zostać zobowiązany do przeprowadzenia niezbędnych prac naprawczych.
Dodatkowo, jeśli w budynku wielomieszkaniowym, takim jak blok mieszkalny, pleśń pojawi się w częściach wspólnych (np. na klatce schodowej, w piwnicach), właściciel lub zarządca budynku może zostać zmuszony do interwencji przez odpowiednie organy nadzoru budowlanego.
c) Odpowiedzialność karna
Odpowiedzialność karna za obecność pleśni w budynku jest rzadkością. Jednak możemy tu mieć do czynienia z odpowiedzialnością zarządcy z tytułu niedbalstwa, odpowiedzialnością za szkody i straty spowodowane zaniechaniem działania, odpowiedzialnością za szkody w osobach (śmierć, kalectwo itd.) (2)
Właściciel budynku może postawiony do odpowiedzialności karnej za zaniedbanie, które prowadzi do poważnych skutków zdrowotnych lub zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników budynku. W przypadku rażącego naruszenia przepisów budowlanych lub higienicznych, które skutkuje szkodą na zdrowiu osób, właściciel budynku może zostać ukarany grzywną, a w ekstremalnych przypadkach także pozbawieniem wolności.
4. Jak uniknąć odpowiedzialności prawnej?
Aby uniknąć odpowiedzialności prawnej za obecność pleśni w budynku, właściciele nieruchomości powinni podjąć kilka kluczowych działań:
- Regularne przeglądy techniczne budynku, w tym kontrola stanu instalacji wodociągowych, wentylacyjnych, oraz fundamentów i dachów.
- Dbałość o odpowiednią wentylację wewnętrzną i zapewnienie odpowiednich warunków higienicznych (np. osuszanie pomieszczeń narażonych na wilgoć),
- Szybka reakcja w przypadku wykrycia pleśni, w tym zlecenie profesjonalnych usług odgrzybiania i usunięcia przyczyn wilgoci.
- Zastosowanie odpowiednich materiałów budowlanych i technologii izolacyjnych, które zapobiegają powstawaniu pleśni.
Podsumowanie
Obecność pleśni w budynku może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych dla właściciela nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego i cywilnego, właściciele są zobowiązani do dbania o stan techniczny budynku oraz zapewnienia odpowiednich warunków sanitarnych i zdrowotnych. Zaniedbania w tej kwestii mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, a w skrajnych przypadkach również karnej. Aby uniknąć konsekwencji prawnych, właściciele powinni regularnie kontrolować stan swoich nieruchomości, dbać o właściwą wentylację, oraz natychmiast reagować na problemy z wilgocią i pleśnią.
Źródła:
- Prawo budowlane. – Dz.U.2024.725 t.j. – OpenLEX
- Odpowiedzialność karna i cywilna zarządcy nieruchomości – zapoznaj się z poradami prawnika, https://www.experto24.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-i-administrowanie/odpowiedzialnosc-karna-i-cywilna-zarzadcy-nieruchomosci-zapoznaj-sie-z-poradami-prawnika.html?cid=K000KN